недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/ВторичнаяПомощник по недвижимости

Что нужно знать о собственниках перед покупкой квартиры?

293 975 20
Что нужно знать о собственниках перед покупкой квартиры?
Шесть групп рисков, с которыми может столкнуться любой покупатель. Рассказываем, как и что проверять.

Риск 1: частая смена собственников

Начинать стоит с выяснения, кто и когда был собственником приглянувшейся вам квартиры. Если на протяжении последней пары лет исполняющие эту функцию лица менялись неожиданно часто, то это явный повод насторожиться: таким образом мошенники часто пытаются замести следы преступления.

Обманутый когда-то истинный владелец скорее всего докажет через суд, что лишился квартиры нечестным способом, а доверчивому покупателю придется искать способ вернуть свои деньги.

Выяснить историю квартиры удастся из выписки из ЕГРН, краткую версию которой реально получить и самостоятельно, а полную — запросить у собственника. Для самостоятельного получения выписки зайдите на сайт Росреестра и закажите выписку о переходе прав на объект недвижимости. Документ покажет: кто, когда и на каком основании был собственником интересующей вас квартиры.

Риск 2: дети-сособственники и маткапитал

Наличие детей у собственников недвижимости — принципиальный момент, его надо проверять как по прямым, так и по косвенным признакам, объясняет эксперт по безопасности сделок с недвижимостью Сергей Вишняков.

«Дело в том, что сейчас при замене паспорта детей могут не вписывать в соответствующую страницу. Если смотреть только на паспорт, этот момент легко упустить из виду. При этом нужно понимать, был ли использован материнский капитал при покупке этой квартиры или погашении ипотеки за нее».

Сергей Вишняков,эксперт по безопасности сделок с недвижимостью

Как рассказывает собеседник Циан.Журнала, ранее его коллеги дважды сталкивались с тем, что продавец хотел продать квартиру, при покупке которой использовался маткапитал, но извещать об этом он никого не планировал. К сожалению, нет инструкции, которая помогает понять, был использован материнский капитал при покупке квартиры или нет. Может случиться и такое, что маткапитал использовали, а доли для детей не выделили, и в Росреестре указано, что эта квартира без обременения.

«В таком случае мои клиенты получили бы потом проблемы с выросшими детьми, чьи права были нарушены при продаже этой квартиры», — подчеркивает Сергей Вишняков.

Риск 3: психическое здоровье собственников

Еще одним важнейшим пунктом, который необходимо знать о собственниках, продающих вам квартиру, должно стать их психическое здоровье, а также адекватность поведения.

«Мы практически всегда запрашиваем справки из психоневрологических и наркодиспансеров, — продолжает эксперт. — Показывают не так много, как хотелось бы: только то, числится ли человек на учете или нет. Но, во-первых, эти справки пригодятся в будущем как доказательство того, что покупатель проверял всё, что мог. Во-вторых, они станут лакмусовой бумажкой: один раз у нас не сложилась сделка, потому что продавец очень неадекватно отреагировал на этот запрос».

Напомним, сделки с недееспособными или имеющими особенности здоровья собственниками — рискованная история по той причине, что спустя какое-то время уже бывшие владельцы придут в себя: они или их родственники могут попытаться оспорить сделку.

Риск 4: «скрытые» квартиранты

По выписке из домовой книги вы узнаете, кто зарегистрирован в квартире помимо тех, кого вам перечислил продавец. Проблема в том, что собственник мог назвать не всех, а зарегистрированные, будучи «проданными» в качестве бонуса, впоследствии способны организовать ненужные проблемы. Выписывать посторонних из квартиры придется через суд — на это уйдут время и нервы.

Хотя сама по себе прописка не дает прав собственности и не наделяет никого сверхспособностями, есть риск столкнуться с попыткой оспаривания прав на квартиру третьими лицами.

В момент совершения сделки эти третьи лица могут как просто отсутствовать, так и проживать в местах не столь отдаленных (например, отбывать тюремный срок).

Риск 5: обременения

Все ли собственники и члены семьи (особенно супруги, для которых квартира часто оказывается совместно нажитым имуществом) согласны на сделку? Не проходит ли сейчас активный бракоразводный процесс, который сопровождается скандальным разделом имущества?

Помните: иногда отстаивают свои права на приглянувшийся вам объект не только бывшие супруги продавца, но и, скажем, кредитная организация. Такие ситуации реальны, если квартира оказалась в залоге у банка из-за взятой собственниками ипотеки. Наконец, случается, что квартиру арестовывают за долги хозяев. Во всех этих случаях собственник не имеет права распоряжаться жилплощадью — сделка в конечном счете окажется недействительной.

Еще один вариант, по которому с купленной жилплощадью возникают «спорные» проблемы, — его текущая сдача в аренду. Во-первых, просмотры требуют появления в квартире посторонних, что, естественно, не нравится жильцам. В итоге они попытаются затребовать у арендодателя-собственника скидку на проживание «за моральный ущерб», а тот в свою очередь вряд ли будет рад такой просьбе.

По словам экспертов, некоторые недальновидные собственники пытаются скрыть от своих жильцов планы о продаже, но те, разумеется, довольно быстро понимают, что происходит.

Во-вторых, не исключено, что живущие в квартире арендаторы будут всячески мешать совершению сделки — от срыва показов (по факту объектом распоряжаются именно они, так что найдут массу причин) и до отказа съезжать (особенно если на их стороне договор).

В-третьих, если договор аренды зарегистрирован в Росимуществе, в договоре купли-продажи надо будет обязательно указать наличие арендаторов.

Риск 6: поддельные и недействительные документы

Выясните, не поддельный ли паспорт показывает собственник приглянувшейся квартиры. Вам в помощь — официальный сайт Федеральной миграционной службы России и (это более надежный путь) территориальное подразделение ФМС.

Бывают ситуации, когда у продавца есть близнец или просто очень похожий на него человек (даже необязательно родственник). В результате договариваться о сделке с вами и принимать платеж, показывая чужой паспорт, будет один человек, а собственником окажется совсем другой.

Случается, что собственники продают квартиру по недействительному паспорту. Например, они пишут заявление в полицию об утере документа, которой на самом деле не было, а спустя год предъявляют на сделке тот самый «потерянный», но теперь уже недействительный паспорт. Чтобы проверить актуальность документа, зайдите на сайт ГУ МВД в раздел «Проверка по списку недействительных российских паспортов».

советы экспертов

При знакомстве постарайтесь разговорить собственника и пристально отслеживать его реакции, доверяя в том числе и своей интуиции.

  • Нередко человек, которому есть что скрывать, ведет себя не очень естественно: на этот момент необходимо обращать внимание.
  • Запросите справки и выписки о квартире и отметьте, насколько легко продавец согласился их предоставить.
  • Ненавязчиво расспросите о составе семьи и о возрасте детей.
  • Узнайте, сколько лет собственник владеет квартирой и каким образом он ее получил.
  • Выясните, кто еще является собственником и убедитесь, что он согласен на сделку.

Иллюстрации: Анна Чигарова, Дмитрий Максимов 

Комментарии 20
Вероника26 марта 2020, 15:33

Отрастили такие органы государственной регистрации и прочие гос. инстанции, которые по факту ничего не контролируют и, главное, ни за что не отвечают! Зачем они в таком случае нужны, равно как и само государство.

Ответить
Роман29 мая 2020, 14:18

Золотые слова!

Ответить
ID: 1473300429 мая 2020, 14:28

Хороший вопрос!

Ответить
Сергей29 мая 2020, 16:13

Полностью согласен;

Ответить
Юрий Барт29 мая 2020, 16:55

Есть и друге вопросы к Продавцам и Покупателям. Но это уже личные наработки.

Ответить
ОБЛИК

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
29 мая 2020, 16:59

Неплохая статья, и память освежает.

Ответить
Любовь Москалева

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
29 мая 2020, 17:01

Я бы добавила еще пару моментов. Встречаются продавцы, которые говорят, что те или иные справки не нужны для Росреестра. Во-первых на сегодняшний день, отсутствие нотариального согласия супруга не является для Росреестра основанием для отказа или приостановки регистрации, а второй супруг тем временем вправе обжаловать такую сделку в судебном порядке, так же не требуется технический паспорт, тогда как сейчас очень модно делать перепланировку, и практически каждая 3я квартира с несогласованной перепланировкой. не лишним в наши дни, стала проверка продавца на пред банкротное состояние, и возможно таким образом он избавляется от имущества на которое может быть обращено взыскание, такая сделка тоже может быть оспорена в течении года. Поэтому не лишним будет все же следуя советам специалистов проверять все, а не только то, что требует Росреестр.

Ответить
ОБЛИК

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
29 мая 2020, 17:29

Уже этот вопрос обсуждался - Росреестр требует: два паспорта, дкп в трех экз. и согласие на продажу. И всё.

Ответить
Любовь Москалева3 июня 2020, 19:19

Согласие на продажу уже не требует...

ID: 1371543129 мая 2020, 20:35

Вероника, а в какой стране подобные организации несут ответственность? Ни в какой. Как и ваш агент по продаже, как и ваш юрист. Риски есть всегда и эти риски несёте только вы. К сожалению.

Ответить
Мечта29 мая 2020, 21:42

1) Риски есть, действительно, ВСЕГДА, и безответственно перекладывать их на чьи-то плечи, пусть и государственные. В любой стране мира.
2) справка из ПНД/НД ничего вам не даст. Потому что можно не стоять на учёте в ПНД, но в день сделки не осознавать по какой-то причине своих действий. Это понты, а не защита клиента.

Ответить
Елена Колесникова3 июня 2020, 20:56

Вот именно и в справке об этом написано.

Пётр Новак29 мая 2020, 21:54

А где узнать про мат. капитал? Куда обращаться за справками? И если есть несовершеннолетний ребёнок, тогда что делать?

Ответить
Наталья Коковихина

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
30 мая 2020, 10:49

Есть несовершеннолетний ребенок, прописан он там или является сособственником- это 3 большие разницы!! что в таких случаях делать- надо разбирать каждый случай отдельно. В одном случае- это вообще не играет никакой роли при продаже недвижимости, а в другом случае- у вас даже документы в МФЦ не примут без определенного документа.. Про маткапитал тоже можно узнать, но такая информация платная и доступна риелторам.

ОБЛИК

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
29 мая 2020, 22:19

В ПФ.

Ответить
ID: 674910130 мая 2020, 9:39

ПФ не даст вам информацию, что вы конкретно использовали деньги на этот объект недвижимости они просто переводят деньги на счёт и берут с вас обязательство о переоформление долей на всех членов семьи, что от них можно получить справку от выдаче средств материнского капитала в такую дату. Также выписка о движении определенной суммы по вашему счету внесёт ясность получения. Если вы использовали средства материнского капитала на Частичное погашение Ипотеки или на первоначальный взнос при покупке в ипотеку то такую справку об использовании материнского капитала проще запросить в кредитной организации. В практике имеются случаи когда у продавца несколько квартир было куплено по ипотеке, а продаёт он ту на которую не использовался материнский капитал. Тогда очень сильно выручает справка из кредитной организации о не использовании материнского капитала по такому-то кредитному договору объекта расположенного по адресу.

Ответить
Юрий Барт3 июня 2020, 21:20

Добрый вечер. Сейчас немного будет по другому. Если один собственник, то: брачный договор с определением долей мужа и жены, а потом выделение долей детям.
Но если даже они не использовали на данную квартиру маткапитал, но выделили доли детям и супругу (супруги), то это будет тоже нормально.

Ответить
ОБЛИК

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
3 июня 2020, 22:45

Да, правильно, под конкретную квартиру ПФ данные не даст. Но хоть ПФ подтвердит, что деньги израсходованы и на что. Как вариант - деньги могли быть израсходованы и не на покупку квартиры.

Ответить
ID: 6148024514 ноября 2020, 12:56

Можно при покупке дома оформить на двух собственников ,в данном случае супругов живущие в гражданском браке

Ответить
ID: 693897522 марта 2021, 13:15

Есть еще 7 риск при покупке квартиры-это отказники (люди отказавшиеся от приватизации квартиры в в чью-то пользу). Их вы никогда не сможете выселить, выписать.

Ответить
Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru