недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/НовостройкиПрофессионалам

Как изменилась доходность апартаментов в 2020 году?

1 596
Как изменилась доходность апартаментов в 2020 году?
У петербургских апартаментов неплохая репутация: их принято считать перспективными и высокодоходными. Но и тут не обошлось без последствий пандемии. Как они повлияли на решения инвесторов и как сейчас обстоят дела на рынке апартаментов?

Инвесторы взяли паузу

Кто-то приобретает апартаменты для собственного проживания, поскольку они дешевле (весной и летом таких покупок было много). Совсем другое дело — инвесторы, главная цель которых — получать доход, поэтому они чаще отдают предпочтение сервисным апартаментам.

Это аналоги гостиниц с управляющей компанией и всеми услугами, которые нужны для краткосрочного, среднесрочного и долгосрочного проживания (включая общепит, фитнес-центр, прачечную и т. п.). Сервисные апарт-отели занимают основную часть рынка апартаментов — более 80%. И именно на них спрос просел больше всего: 35% относительно значений прошлого года.

Фото: апарт-отель Vertical/vk.com

Но это падение отражает общие тенденции. По данным JLL, II квартал 2020 года побил 12-летний антирекорд: объем инвестиций в недвижимость оказался наименьшим. Хуже показатели были только в 2008 году.

Несмотря на опасения инвесторов, в кризисные месяцы сервисные апартаменты продемонстрировали свою эффективность по сравнению с гостиничным сегментом.

«Даже на фоне снижения туристического потока и загрузки они остаются инвестиционно привлекательными, — комментирует руководитель отдела аналитики Knight Frank St Petersburg Светлана Московченко. — Средняя доходность сервисных апартаментов колеблется в диапазоне 7–12% годовых и зависит от конкретного комплекса и типа аренды».

До пандемии средние цифры доходности апартаментов составляли 10–12% в год. При этом обходилась такая недвижимость на 15–20% дешевле аналогичной по площади квартиры в сопоставимой локации.

Вице-президент Becar Asset Management Катерина Соболева поясняет: «На рынке множество проектов, поэтому и доходность разнится: конечная цифра будет зависеть от точки входа инвестора в проект, концепции и модели управления».

Сегодня сервисные апартаменты получится приобрести даже дешевле, чем до пандемии. Во-первых, ипотечные ставки на покупку таких объектов снизились — теперь они менее 5% годовых. Во-вторых, упавший спрос заставляет девелоперов идти на уступки.

«Помимо опции дистанционной покупки апартаментов с дополнительной скидкой мы предложили потенциальным инвесторам много выгодных условий, — рассказывает генеральный директор VALO Service, управляющей компании комплекса апарт-отелей VALO, Константин Сторожев. — Например, снизили первоначальный взнос, предусмотрели бесплатные «длинные рассрочки» и отсрочку платежей. Часть юнитов мы вывели на рынок по программе гарантированной доходности, которая подразумевает годовую выплату собственнику не менее 360 тыс. рублей».

Фото: VALO

Брать или подождать?

Эксперты полагают, что сегодня инвестировать в апартаменты по-прежнему выгодно. Коронавирусные ограничения — история временная, а Петербург — туристический и деловой центр, так было и так будет. Правда, в ближайшее время надеяться на прежнюю отличную доходность не стоит. Зато есть шанс купить готовый вариант размещения с дисконтом.

«Ситуация с распространением COVID-19, из-за которого полноценного туристического сезона не было, послужит предпосылкой для пересмотра доходности сервисных апартаментов как со стороны инвесторов, так и со стороны управляющих компаний. Гарантии сверхдоходности отходят в прошлое — игроки рынка, скорее всего, будут более консервативны в оценках и способах инвестирования».

Светлана Московченко,руководитель отдела аналитики Knight Frank St Petersburg

В пользу апартаментов говорит и незакрытый вопрос с их статусом. Если они все же будут приравнены к жилью с пропиской, цены на апартаменты вырастут резко и значительно — на 15–20%. По словам специалистов Knight Frank, соответствующие поправки в законодательство могут принять уже до конца этого года.

Что касается выбора конкретного объекта, то, по мнению Светланы Московченко, наиболее ликвидными являются сервисные апартаменты, имеющие хорошую управляющую компанию и расположенные недалеко от метро.

А как хорошо всё начиналось

Апартаменты — довольно новый формат для Петербурга. Если еще четыре года назад объем рынка всех апартаментов в городе составлял около 150 тыс. кв. м, то к началу этого года — уже 400 тыс. кв. м. 

По данным Becar Asset Management, в конце первого полугодия 2020-го в Петербурге было 67 проектов апарт-комплексов, рассчитанных на 31,6 тыс. апартаментов.

Фото: апарт-отель Vertical/vk.com

По подсчетам Knight Frank, к концу первого полугодия 2020-го в свободной продаже в Петербурге находилось 6,3 тыс. юнитов. Несмотря на активный выход в прошлом году новых проектов, переизбытка предложения нет. Более того, ликвидное предложение продолжает сокращаться.

«В 2020 году на рынок было выведено только два объекта с общим номерным фондом 440 юнитов. Отсутствие новых проектов во II квартале и активность покупателей в I квартале вернули рынок к объему предложения в 2017–2018 годах».

Светлана Московченко,руководитель отдела аналитики Knight Frank St Petersburg

Что касается спроса, то в период карантина он, конечно, просел. Но за счет высоких показателей I квартала (+17% по отношению к аналогичному периоду 2019-го) сильных колебаний не случилось.

Спасительная гибкость

Как апарт-отелям удалось выстоять в непростых условиях? Ответ — гибкость формата и быстрая смена стратегии управления.

Изменилось соотношение между сегментом долго- и краткосрочной аренды. «Мы переориентировали большинство юнитов на удовлетворение спроса в нише долгосрочного проживания. Летом, когда режим строгой самоизоляции был отменен, мы также усилили работу с внутренним туризмом и корпоративными клиентами для заселения больших командировочных групп», — отмечает Константин Сторожев.

Апарт-отели первыми адаптировались к изменениям, подтверждает управляющий директор сети отелей Vertical Анастасия Заболотная.

«Так, весной мы сохраняли загрузку в нашем отеле Vertical на Московском проспекте на уровне 40%, поскольку перешли на долгосрочный формат размещения и сдавали номера на срок от одного месяца. Но, как только рынок внутреннего туризма начал активизироваться, нам так же быстро удалось перестроиться на краткосрочную аренду».

Анастасия Заболотная,управляющий директор сети отелей Vertical 

Среди эффективных подходов эксперты называют постоянную работу с корпоративными клиентами, активное использование рекламы и специальные предложения на следующий сезон.

Фото: sokroma.ru

«Одна из наших стратегий — это ваучеры для тех, у кого не получилось приехать летом этого года, — уточняет совладелец сети апартаментов и отелей Sokroma Дарья Ковалевская. — Мы предоставляем им возможность остановиться у нас следующим летом по ценам 2020 года. Таким образом мы обеспечиваем себе заполняемость, а клиентам — фиксированную цену».


По словам Дарьи Ковалевской, гораздо быстрее и дороже сдаются интересные дизайнерские апартаменты: если номер помимо стандартного набора функций создает атмосферу и дарит впечатления.

Комментарии 0
Сейчас обсуждают
редакция[email protected]